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多地樓市以“地王盛宴”迎“金九銀十”2013年09月09日 00:00來源:新聞晨報 分享到:1人參與 0條評論□上海徐匯區(qū)的“徐家匯中心項目”地塊成為上海新的“總價地王” /新華社回顧曾經(jīng)誕生過多個“地王”的2009年，當時創(chuàng)紀錄的地塊現(xiàn)在的回報率并沒有想象的那么暴利，而低于拍賣樓面價入市的情況在全國范圍內(nèi)也經(jīng)常發(fā)生。開發(fā)商們賺錢的方式與老百姓們算賬的方式是不同的，只看到樓面價就覺得“預(yù)期”在改變的人們應(yīng)該知道，再值錢的地塊，開發(fā)商也大都會用分段開發(fā)的方式來進行。據(jù)新華社北京9月8日電一群“地王”9月2日-5日，天津、北京、上海、杭州、蘇州陸續(xù)誕生“地王”。中國的房地產(chǎn)市場真的又到了新一輪的上漲周期嗎？9月初的中國土地市場密集地上演了一輪又一輪的土地爭奪戰(zhàn)。先是2日天津宅地單價“地王”出現(xiàn)，兩天之后北京農(nóng)展館“地王”即以創(chuàng)紀錄的7.3萬元/平方米的樓面價出現(xiàn)，緊接著，上海就誕生了總成交價高達217.7億元的新“地王”，而蘇杭兩市也開始上演土地爭奪戰(zhàn)……一個又一個巨額數(shù)據(jù)不僅讓“小伙伴們都驚呆了”，更讓人們對未來的房地產(chǎn)市場走勢有了近乎一致的看法:地價這么個漲法，房價能不漲嗎？事實上，早在兩個月前，“地王”就再次成為人們關(guān)注的焦點，在經(jīng)過上半年市場對新出臺的調(diào)控政策短暫消化后，從5月開始，土地市場就率先拉開了反彈的序幕。京、滬、穗等一線城市，高溢價成交的經(jīng)營性用地頻頻出現(xiàn)，與之相應(yīng)的，全國土地出讓金收入整體呈爆發(fā)式增長態(tài)勢。來自中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，國有土地使用權(quán)出讓金收入達20151億元，同比增長49.4%。而根據(jù)目前各地披露的供地計劃，9月上海、北京、杭州、成都、南昌、濟南等多個城市都會有大宗地塊入市，土地市場迎來“井噴”。土地市場高歌猛進的同時，全國房價似乎也在印證著這場“豪賭”的合理性。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的7月份全國70個城市房價數(shù)據(jù)，北京、上海、深圳、廣州等一線城市的房價同比漲幅全都超過10%，北京更是以接近20%的同比漲幅領(lǐng)跑全國。中國的房地產(chǎn)市場真的又到了新一輪的上漲周期嗎？一條微博王石:“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！ ”其實在上周，除了“地王”頻現(xiàn)，還有一條微博特別值得關(guān)注。在得知北京農(nóng)展館地塊的樓面價拍出7.3萬元/平方米之后，王石在微博上評論稱:“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”盡管現(xiàn)在無法從李嘉誠的拋售舉動得出樓市泡沫即將破滅的結(jié)論，但精明商人的套利離場還是說明了一個簡單的道理:這世界上沒有只漲不跌的市場。不過，這個道理在中國的房地產(chǎn)市場面前顯得十分無力。過去20年間，無論是地方政府、房地產(chǎn)商，還是那些早下手的購房者，都從房地產(chǎn)市場上獲得了太大的回報。房產(chǎn)已經(jīng)成為中國人心目中最保值、最具投資價值的資產(chǎn)。甚至“多套房產(chǎn)擁有者”這樣的標簽，成了中國人衡量“高富帥”與“白富美”的重要標準。“的確，沒有只漲不跌的市場，但只要不接最后一棒，你就還是個有錢人”。巨大的市場慣性，養(yǎng)成了一種全民投機的樓市心態(tài)；攥在手里幾個月就能升值的財富，也讓人們很愿意相信買房是最“理性”的投資方式。盡管在“地王”新聞不斷爆出的同時，還有無數(shù)“鬼城”存在，但房地產(chǎn)的既得利益者們似乎更愿意看到市場預(yù)期的“向好”，而不是金融風(fēng)險的累積、購買能力的下降以及供需平衡的變化。事實上，房地產(chǎn)市場從來都是一個地域性、區(qū)域性極強的特殊市場，一線城市的“地王”只能體現(xiàn)一線城市的供需特點，甚至只能體現(xiàn)地塊所在區(qū)域的市場價值。指望著這樣的新聞改變整個房地產(chǎn)市場的預(yù)期本身就是一種制造概念的“營銷”思維。回顧曾經(jīng)誕生過多個“地王”的2009年，當時創(chuàng)下一個又一個價格紀錄的地塊現(xiàn)在的回報率并沒有人們想象的那么暴利，而低于拍賣樓面價入市的情況在全國范圍內(nèi)也經(jīng)常發(fā)生。開發(fā)商們賺錢的方式與老百姓們算賬的方式是不同的，只看到樓面價就覺得“預(yù)期”在改變的人們應(yīng)該知道，再值錢的地塊，開發(fā)商也大都會用分段開發(fā)的方式來進行，賠三年、賺兩年，而最后能不能賺錢，真的就在于購房人的“預(yù)期”能不能改變了。住建部官員解讀樓市熱點熱點城市為何漲幅居高？樓市呈現(xiàn)城市分化、企業(yè)分化，京滬新開工面積均負增長住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹:從今年1至7月的房地產(chǎn)市場運行來看，城市分化、企業(yè)分化是最主要的特點。部分大城市房價仍呈明顯上漲態(tài)勢，多數(shù)城市房價基本穩(wěn)定，少數(shù)城市房價呈下跌態(tài)勢。品牌企業(yè)上半年業(yè)績良好，但也有部分企業(yè)仍面臨資金壓力大、銷售難度大的困境。經(jīng)過十幾年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展后，可以預(yù)計，中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)告別了鐵板一塊的格局，今后分化將是常態(tài)。城市房地產(chǎn)市場分化的背后原因，主要是人口流動導(dǎo)致需求增長的不平衡。特別是大量年輕人向就業(yè)機會更多、公共服務(wù)更好的大城市集聚，對住房產(chǎn)生大量需求，表現(xiàn)在20至35歲的首次購房者在大城市占比繼續(xù)提高。而相對于需求的增長來講，上半年主要大城市的供應(yīng)量明顯不足。直到今年6月份，東部地區(qū)的住宅新開工面積還是負增長0.6%，其中北京負10.1%，上海負13.2%。在政策持續(xù)抑制投機投資沒有改變的情況下，房價仍然呈上漲現(xiàn)象，只能說明這些地方供求出現(xiàn)了失衡。樓市調(diào)控著力點在哪里？調(diào)控政策保持連續(xù)穩(wěn)定，不斷優(yōu)化更具針對性秦虹:自2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)，是在住房市場上，抑制投機需求、滿足合理需求。這一政策取向，一是有利于縮小在住房資源占有和消費上的不平衡，對解決目前住房存在的主要矛盾，針對性更強；二是有利于使住房政策與國民經(jīng)濟發(fā)展的需求更好地相結(jié)合，體現(xiàn)在保障性安居工程建設(shè)力度的加大和對首套購房者的支持，既改善了民生，又有利于支持經(jīng)濟增長。當前我國經(jīng)濟增長正經(jīng)歷從高速增長轉(zhuǎn)向中速增長的變化過程，我認為，此時房地產(chǎn)市場調(diào)控的著力點應(yīng)是，在政策方向上，保持連續(xù)性和穩(wěn)定性；在政策措施上，不斷優(yōu)化和更具針對性。房地產(chǎn)的調(diào)控手段除了行政手段外，還有土地、信貸、稅收三種經(jīng)濟手段，應(yīng)把握規(guī)律，擇優(yōu)實行。其中土地調(diào)控的效果最為直接，在供求緊張的地方，應(yīng)該加快采取增加住宅用地供應(yīng)和提高土地利用效率并重的辦法緩解供求矛盾。信貸手段靈活性強，適合相機決策，應(yīng)堅持體現(xiàn)差別化的政策，支持剛需，限制投資。稅收政策是房地產(chǎn)市場必需的基礎(chǔ)制度，穩(wěn)定性強。稅收作為調(diào)控手段，因其傳導(dǎo)機制復(fù)雜，對房價的影響效果具有不確定性，且稅的調(diào)整涉及法律法規(guī)，因而一般較少頻繁使用。影響房價的因素很多，如城市發(fā)展不平衡的問題、住房上捆綁了教育醫(yī)療等社會功能的問題、地方財政對土地收入的依賴問題等等，這些不是調(diào)控政策所能解決的，還需要體制機制的深化改革。部分城市為何限購升級？“限購”升級有必要，但更需“疏”、“堵”結(jié)合秦虹:最近鄭州等地”限購”升級，主要原因應(yīng)該是政府要兌現(xiàn)年初對外公布的房價控制目標，實現(xiàn)承諾。在那些因供應(yīng)不足而導(dǎo)致房價上漲過快的城市，政府要想在短時間內(nèi)實現(xiàn)房價漲幅的下降，“限購”升級不失為是一種應(yīng)急緩解供求矛盾的辦法，也是必要的措施。但在采取這一應(yīng)急措施的同時，也提醒我們，各地政府對本地的供求狀況必須要有更強的預(yù)見性，要有“疏”、“堵”結(jié)合的政策措施，否則僅靠“堵”的效果是難以持續(xù)的。建長效機制突破口在哪？要讓城鎮(zhèn)各類人群都知道他們面臨的住房政策是什么秦虹:我認為，建立房地產(chǎn)市場健康發(fā)展長效機制的關(guān)鍵，是要解決全社會對住房政策有個穩(wěn)定“預(yù)期”的問題，就是要讓城鎮(zhèn)各類人群都知道他們面臨的住房政策是什么。比如，低收入家庭知道將享受的住房保障政策是什么；沒有住房的年輕人知道解決住房問題的途徑是什么；已有多套住房的人知道面臨的住房政策是什么?，F(xiàn)在由于對住房政策的預(yù)期不穩(wěn)定，很多人在尚不具備購房經(jīng)濟基礎(chǔ)時就急于買房，既加大了當期的市場需求，透支了未來需求，也增大了生活壓力，產(chǎn)生抱怨情緒。所以，長效機制的政策應(yīng)是一整套穩(wěn)定預(yù)期的政策，其核心應(yīng)是構(gòu)建一個覆蓋全體居民居住需求的供應(yīng)體系，并附以配套政策堅定落實。